Locazioni turistiche: alcune importanti novità

Torniamo a parlare di locazioni brevi o turistiche, visto il diffondersi di questo tipo di contratti, anche alla luce della Legge di bilancio 2024 che ha modificato il regime fiscale delle stesse, tramite l’aumento della cedolare secca che passa dal 21% al 26% con esclusione solo del primo immobile locato che rimane tassato al 21%. La Legge di bilancio ha inoltre previsto che in caso di delega per la gestione e l’incasso degli affitti agli intermediari (ad esempio, Booking, Airbnb), questi ultimi tratterranno per tali incassi una ritenuta del 21% che verseranno all’Agenzia delle Entrate. Un aspetto particolare delle nuove disposizioni riguarda gli intermediari non residenti, in risposta alla sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea del dicembre 2022, relativa al caso Airbnb. Detti intermediari che dispongono di una stabile organizzazione in Italia e incassano canoni o corrispettivi legati agli affitti brevi, sono tenuti a rispettare gli obblighi di ritenuta e di trasmissione dei dati imposti dalla legislazione italiana. Al di là delle norme fiscali, ricordiamo innanzitutto cosa si intende per contratti di locazione breve. Si tratta di locazione di immobili a uso abitativo, offerta a turisti e viaggiatori temporanei, per una durata non superiore a 30 giorni. Tali contratti includono anche quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Sono conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di imprese, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. È previsto che non si possano avere più di quattro immobili da destinare alla locazione breve. Infatti, ai sensi della legge 178/2020, tale numero è quello che permette di esercitare l’attività al di fuori della sfera imprenditoriale. Vi sono adempimenti amministrativi necessari per poter affittare in breve termine. Innanzitutto, è importante verificare se la propria città o regione richiede una specifica autorizzazione o registrazione per poter affittare una proprietà a fini turistici. Alcune località hanno introdotto normative specifiche e potrebbe essere necessario ottenere un permesso o una licenza apposita. Inoltre, è previsto l’obbligo di comunicare i dati catastali dell’immobile sul portale internet del Ministero del turismo, dichiarando che tali unità immobiliari in affitto siano dotate di dispositivi di sicurezza per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio. Devono essere presenti anche gli estintori, posizionati in punti accessibili e visibili. Agli immobili in possesso obbligatorio dei requisiti di sicurezza citati sarà attribuito dal Ministero del Turismo il CIN, Codice Identificativo Nazionale univoco, così come previsto dalla Legge 191/2023. Il CIN dovrà essere esposto all’esterno dell’edificio in cui si trova l’appartamento oggetto del contratto breve. Inoltre, il CIN dovrà essere citato negli annunci di locazione. Chi non richiede il CIN sarà esposto a sanzioni pecuniarie, allo stesso modo di chi non lo espone. È opportuno segnalare che, ad oggi, la procedura di attribuzione del CIN non risulta ancora attivata dal Ministero e pertanto si dovrà continuare momentaneamente ad utilizzare il Codice regionale o provinciale, laddove previsto.