L’ascensore condominiale è un diritto inviolabile

Molto spesso capita che all’interno di un condominio alcuni condomini non siano in regola con il pagamento delle spese dovute per l’uso dei servizi comuni e, talvolta, l’inquilino accumula una quota di insoluti talmente alta che, per consentire a tutti di continuare a fruire dei servizi comuni, gli altri condomini devono mettere mano al portafogli e anticipare pro quota quanto non versato dal condomino moroso. Ma quando questo non è possibile, è legittimo pensare di escludere il condomino che non paga le spese condominiali dall’uso di alcuni servizi comuni? Innanzitutto, si definiscono servizi comuni quelli che all’interno del condominio vengono usufruiti da tutti i condomini come l’acqua, il servizio di pulizia o di giardinaggio, l’energia elettrica delle scale e, per l’appunto, l’ascensore. La legge non è chiara nello stabilire se un condomino che non paga le spese condominiali possa essere escluso dall’uso dei servizi comuni, tuttavia la Corte di Cassazione, con sentenza n. 21209/2019 si è occupata della questione, spingendosi a stabilire il principio dell’inviolabilità del diritto di utilizzo dell’ascensore condominiale. Chiudendo una disputa che durava da oltre dieci anni tra un condominio e un condomino moroso, la Suprema Corte ha sancito la nullità della delibera condominiale che, nel caso specifico, aveva limitato l’uso dell’ascensore al condomino dell’ultimo piano. La delibera era stata ritenuta legittima sia dal Tribunale che dalla Corte d’Appello; tuttavia, la Corte di Cassazione, ribaltando la sentenza di appello, ha ritenuto nulla la delibera in questione stabilendo che il diritto a godere dell’installazione e dell’utilizzo dell’ascensore rientra tra i diritti inviolabili dell’uomo costituzionalmente garantiti. Le delibere che limitano l’uso di un servizio o di un bene comune non suscettibile di godimento separato, come il parcheggio condominiale o il riscaldamento centralizzato, sono quindi nulle perché impediscono un uso pieno della cosa comune, incidendo negativamente anche sul valore della proprietà esclusiva. In tal senso si è espresso anche il Tribunale di Roma, con sentenza n. 6353/2020, che ha condannato il condominio a rimuovere ogni ostacolo alla fruizione dell’ascensore - in questo caso l’uso era stato inibito mediante un sistema di serratura a chiave, di cui il condomino moroso non era stato dotato - e a risarcire il danno patito dal condomino escluso. Il giudice romano ha colto l’occasione per ribadire che il diritto del condominio di esigere il pagamento delle spese condominiali deve essere contemperato, e se del caso sacrificato, con i diritti fondamentali della persona costituzionalmente garantiti, e in particolare quello alla vita e alla salute, tanto che la sospensione di servizi essenziali può risultare illegittima, se attuata con modalità che non tengano conto di questi valori primari. Ma allora, il condominio come può tutelarsi? Lo può fare promuovendo un’azione giudiziale di recupero del credito nei confronti del condomino moroso, oppure ottenendo preventivamente dal giudice l’autorizzazione a sospendere il servizio comune.