Treviso, urbanistica: la sfida dei "buchi neri"

Dal 2012 si è iniziato a parlare di “buchi neri” nella città di Treviso, di edifici sfitti che necessitano di riqualificazione e di un nuovo utilizzo.

Una prima catalogazione aveva portato alla luce cento edifici, dei quali 28 in centro storico, 19 nella prima cintura urbana e 53 nei quartieri. Si trattava di 14 strutture con funzione residenziale, 42 adibite a servizi pubblici, 12 a servizi privati, come uffici e cinema, 12 a commerciale o strutture ricettive e 20 a uso artigianale o industriale.

In questi otto anni 29 complessi sono stati recuperati: 14 nel centro storico, 5 nella prima cintura urbana e 10 nei quartieri.

La destinazione urbanistica si è tuttavia modificata a scapito di servizi pubblici e destinazione industriale-artigianale, con un sensibile aumento degli edifici residenziali e commerciali. Inoltre, solo 9 delle 29 strutture sono di proprietà pubblica, mentre gli altri appartengono a privati.

Questi i dati da cui parte l’analisi presentata da Coalizione civica per Treviso a giugno 2020. Da qui la riflessione portata avanti dal movimento di opposizione guidato da Luigi Calesso che spiega: “Conseguenza della trasformazione in residenziale è l’ulteriore aumento di abitazioni vuote che oggi, con ogni probabilità, in città sfiorano le 5.000 unità: all’incremento dell’offerta di alloggi, infatti, non è corrisposto un proporzionale incremento della popolazione cittadina che solo negli ultimissimi anni ha registrato un aumento significativo”.

Inoltre il nuovo studio presentato individua altri 52 “buchi neri” in città, non necessariamente nuovi, ma non ancora conteggiati nello studio precedente. Di questi solo sette appartengono a soggetti pubblici (Comune, Israa, Ferrovie...), mentre gli altri sono tutti privati.

Il numero dei nuovi “buchi neri” è nettamente superiore a quello dei complessi che nel 2012 risultavano abbandonati e che nel frattempo sono stati recuperati, si puntualizza nel report. Ma questo non deve far pensare che la situazione delle aree dismesse sia peggiorata, sia perché alcuni dei “nuovi buchi neri” esistevano già nel 2012 ma non erano stati “censiti” sia perché l’importanza dei complessi che hanno trovato nuova vita (pensiamo all’ex tribunale di piazza Duomo e agli edifici collegati, all’ex-Pagnossin, all’avvenuto recupero degli ex-cinema, alle edificazioni in corso all’ex-Provincia e all’ex-Zanotti) è di gran lunga superiore a quella degli edifici che nel frattempo sono stati abbandonati, che nella maggior parte dei casi sono strutture di modeste dimensioni.

“Possiamo, quindi, concludere che dal 2012, nella nostra città, il patrimonio edilizio recuperato è maggiore rispetto a quello che nel frattempo è stato dismesso e risulta oggi privo di utilizzo”.

Il sindaco Mario Conte, tuttavia, ricorda anche l’impegno dell’attuale Amministrazione per il recupero degli edifici sottolineando la presenza in essere di progetti di riqualificazione come quello dell’area dell’ex albergo Cuor, attigua alla stazione, e dell’ex caserma Salsa a Santa Maria del Rovere.

Tra gli edifici sfitti che ora hanno una seconda vita c’è anche la nuova sede dell’agenzia immobiliare “Impresa”, inaugurata al Quartiere Latino lo scorso 16 luglio.

L’amministratore delegato dell’agenzia Lucio D’Ambrosi ha inoltre fatto notare come il superbonus su efficientamento energetico e sicurezza antisismica stia già ulteriormente modificando e spingendo il mercato immobiliare, in particolare privato.

“Siamo davanti a un incentivo fiscale - l’analisi dell’amministratore - capace sulla carta di dare nuovo slancio all’economia, permettendo al contempo di riqualificare il patrimonio immobiliare delle nostre città. Sebbene fossimo ancora nel pieno della fase di conversione in legge e nonostante mancassero all’appello i decreti attuativi necessari a entrare nell’operatività, attesi a breve, negli ultimi due mesi abbiamo notato come immobili storicamente poco appetibili abbiano risvegliato la curiosità di chi è a caccia di un nuovo tetto, che sia per farne la prima abitazione oppure spinto dal desiderio di investire i propri risparmi trasformandoli in rendita da locazione: da uso turistico, il mattone sta tornando destinazione residenziale, una scelta che sul lungo periodo si rivelerà senz’altro vincente, visto il gran numero di richieste di case in affitto che solitamente raccogliamo e che difficilmente si riesce a evadere. Tra maggio e giugno scorsi, stimiamo che il superbonus al 110% abbia invogliato all’acquisto il 40% dei nostri potenziali clienti. Nel periodo preso in considerazione, abbiamo registrato un +36% di compravendite di immobili da ristrutturare sullo stesso bimestre del 2019. Parliamo di case in classe energetica E, F o G (una fetta pari al 46% di quelle sul mercato da noi gestito, un ulteriore 19% sono invece in classe C e in classe D), costruite perlopiù attorno agli anni Sessanta. Insomma, la detrazione al 110% sulle spese sostenute per lavori di ristrutturazione – conclude D’Ambrosi – potrebbe rappresentare una bella boccata d’ossigeno per il mercato immobiliare”. Il bonus inoltre, limita il consumo di suolo, incentivando al restauro dell’esistente invece della costruzione ex-novo e potrebbe essere un sostegno anche per il vetusto patrimonio immobiliare pubblico, che in alcune aree della città risulta essere sufficientemente fatiscente da apparire nel report sui “buchi neri”. A beneficiare degli incentivi per i lavori, infatti, sono anche gli interventi effettuati dagli Istituti autonomi case popolari (Iacp) e dunque dall’attuale Ater di Treviso.