Usucapione: quando e perché si perde il diritto di proprietà

Essa costituisce una modalità di acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, servitù) mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo, variabile a seconda del bene che si vuole usucapire, ed in presenza di determinati requisiti previsti dalla legge.  Non necessita di un contratto o di un testamento e neppure di un accordo con il proprietario del bene; infatti, si può diventare titolari di un bene altrui anche se si è in mala fede, ovvero si abbia coscienza che il bene è di un altro. Seppur vero che il diritto di proprietà non si prescrive mai, cioè non lo si perde per il semplice non uso, è altresì vero che quando al non uso da parte del legittimo proprietario si affianca l'uso del bene da parte di un altro soggetto che si comporti come il proprietario, allora in tal caso può intervenire l'usucapione. Ma quali sono i requisiti dell'usucapione? Il decorso del tempo ed il cosiddetto “possesso ad usucapionem”. Talepossesso dev'essere pacifico, ossia non violento (si ha violenza quando il possesso è acquistato mediante l'uso di forza fisica o anche solo contro la volontà, espressa o presunta, del proprietario); pubblico, quindi non clandestino (si parla di clandestinità quando l'acquisto avviene con modalità tali da renderlo volutamente occulto al proprietario); continuo, ossia protratto per il periodo di tempo previsto dalla legge, variabile a seconda del bene da usucapire e dei requisiti maturati, accompagnato dalla volontà di comportarsi come se la cosa fosse propria; ed, infine, non interrotto, ovvero vi deve essere l'assenza di azioni da parte di terzi volte a contrastare o privare del possesso il soggetto. Per essere chiari: non usucapisce la proprietà o altro diritto reale di godimento colui che entra con la forza in casa nostra o che saltuariamente soggiorna nella nostra abitazione o di tanto in tanto coltiva un nostro terreno oppure colui al quale abbiamo prestato la casa per un periodo. Al contrario, sono comportamenti sufficienti a far scattare l'usucapione, perché denotano la volontà dell'utilizzatore di usare il bene come fosse proprio, il cambio della serratura senza autorizzazione, la modifica di destinazione d'uso di un immobile, la chiusura di un lastrico solare con una catena in modo che nessun altro condomino vi possa accedere. Tutti i beni si possono usucapire? La risposta è no. Non si possono acquistare per usucapione i beni demaniali e del patrimonio dello Stato o di altri Enti territoriali (regioni, province e comuni). Così, per esempio, non si potrà mai usucapire lo spazio di un parcheggio pubblico solo perché lo si è recintato o si è sempre parcheggiato in quel posto. Dal punto di vista pratico, affinché l'usucapione operi è necessario attivare un procedimento che verrà trattato in dettaglio nel prossimo articolo.

Dal punto di vista procedurale, l'acquisto del diritto per usucapione necessita dell'attivazione di colui che vuole giovarsene affinché il possesso si trasformi in proprietà o altro diritto reale di godimento riconosciuti e tutelati dall'ordinamento giuridico. Come si deve attivare l'utilizzatore del bene? Dovrà avviare una causa, oggi obbligatoriamente preceduta da un tentativo di mediazione, volta a provare l'esistenza dei presupposti previsti dalla legge per l'usucapione. Il legittimo proprietario può impedire l'usucapione? Certamente, ma non basta ad esempio il semplice invio di una lettera con cui si intima al possessore di cessare il comportamento illegittimo ma è necessario riacquistare fisicamente il possesso del bene, allontanando l'utilizzatore, oppure notificare allo stesso un atto di citazione: la semplice notifica dell'atto, anche non seguita dall'avvio della causa, interrompe il periodo di usucapione che, quindi, inizia a decorrere nuovamente da capo. Qualora non vi sia alcun atto interruttivo della prescrizione, pertanto vi sia l'inerzia del legittimo proprietario del bene, in presenza dei presupposti dell'usucapione (possesso e decorso del tempo) la proprietà del bene passa in capo all'utilizzatore alla scadenza del periodo previsto dalla legge. Ciò in quanto l'usucapione è una situazione di fatto: la sentenza del giudice, o il verbale di accordo raggiunto in sede di mediazione obbligatoria, hanno funzione meramente dichiarativa di tale situazione e necessitano solo per la trascrizione dell'intervenuto passaggio di proprietà nei pubblici registri.